Bail commercial, 3 faits à connaître
- février 2, 2021
Différences entre un bail commercial, le droit au bail et un fonds de commerce
En premier lieu il s’agit de différencier le bail commercial, du droit au bail et du fonds de commerce.
Le droit au bail correspond aux sommes à verser à un locataire en place, bénéficiant d’un bail commercial. Cette somme correspond donc à la reprise du bail commercial en cours, pour la durée restante et dans des conditions identiques. Ceci étant dit, il ne faut pas confondre avec le pas de porte à verser au propriétaire lors de la signature d’un bail commercial.
En ce qui concerne le bail commercial, il intervient quant à lui lorsque les locaux sont vacants.
Le fonds de commerce est en revanche une entité plus complexe que le droit au bail ou le bail commercial. Ainsi, le fonds de commerce est composé de l’ensemble des biens corporels et incorporels d’un commerçant. Autrement dit, l’ensemble des biens que celui-ci affecte à l’exploitation (mobilier, installations, clientèle…). En outre, le droit au bail peut faire partie du fonds de commerce. Par ailleurs, en cas de vente du fonds de commerce, on cède forcément le droit au bail mais on peut également céder le droit au bail seul. Par conséquent, le fonds de commerce dont le droit de bail, fera l’objet d’une cession à un prix largement supérieur au bail commercial vendu seul.
A noter
La signature d’un bail commercial engendre un engagement des deux parties sur une durée minimale de 9 ans. Ledit contrat peut toutefois être résilié tous les 3 ans mais implique nécessairement un engagement sur la durée ! De fait, lorsqu’on fait l’acquisition d’un fonds de commerce, qui peut être couteuse, en signant un bail commercial, on a une obligation de réussite sur l’exploitation. Là-dessus, le fait de vouloir changer l’emplacement de l’exploitation aura un coût certain en résiliant un bail qui ne serait pas arrivé à son terme.
Quels éléments fixent le prix du bail commercial
Alors que le prix de cession d’un fonds de commerce dépend principalement de l’analyse des bilans et du chiffre d’affaires des 3 dernières années (analyse variable en fonction du secteur d’activité). Le loyer d’un bail commercial varie quant à lui en fonction de l’équilibre offre/demande du marché sur le secteur géographique. Le loyer du bail commercial est alors fixé en fonction de sa situation géographique et de ses caractéristiques de surface et de standing. Ce dernier dépend également des caractéristiques du bail commercial (liberticide ou non), des charges du local et de la présence d’un droit d’entrée “pas de porte” ou non.
Un loyer d’un bail commercial peut aussi être indexé, tous les ans, en fonction ou non de l’activité exercée (à l’Indice des Loyers Commerciaux, l’ILAT pour les activités tertiaires, ou au chiffre d’affaires HT du locataire). Ou encore selon les termes prévus initialement.
Dans tous les cas, les deux parties peuvent négocier les modalités d’un bail commercial.
Le pas de porte (sommes versées au propriétaire du local en début de bail) fait souvent l’objet de négociation à la signature d’un bail commercial. Par la suite, le loyer pourra être revu à la baisse en cas de paiement de ce droit d’entrée. Toutefois, Il est important de noter, qu’en cas de travaux ou aménagements effectués par le locataire, les investissements (peinture, électricité, revêtement sols,…) bénéficieront à terme au fonds de commerce et n’entrent pas dans le cadre du bail. Ainsi, tout investissement dans un local régi par un bail commercial, sera perdu à terme par le locataire en cas de départ. Il est donc important pour le commerçant, de négocier en amont les loyers, en prenant en compte les futurs travaux.
Quelles alternatives sont possibles pour rentabiliser son bail commercial ?
Dans l’hypothèse où le bien loué ne correspond plus aux critères initiaux présentés, (flux piétonniers moins importants, dégradation de la qualité du secteur géographique, …) le bail ne pourra être résilié qu’en cas d’établissement d’une clause résolutoire en amont. Cependant, on ne prévoit pas toujours que des travaux de circulation modifieront le flux piétonnier, ou encore qu’une crise sanitaire viendrait bouleverser vos prévisions. Pour ces motifs là malheureusement il n’existe peu de recours rapides pour le locataire.
Dans ces conditions, si le propriétaire le lui autorise, le locataire pourra sous-louer le bien par le biais de recours administratifs lourds (LRAR ou acte extrajudiciaire). Ou en cas extrême, si l’une ou l’autre des deux parties ne remplit pas ses obligations, le bail pourra être résilié par voie judiciaire. Quoi qu’il en soit, les investissements matériels effectués pour le local seront perdus. Quant au commerçant, il reste redevable de son loyer auprès de son propriétaire, même si l’activité est totalement à l’arrêt.
Comment se retourner en cas de difficultés?
Depuis novembre 2020, si vous faites face à des difficultés avec votre loyer commercial et que vous êtes du secteur de l’hôtellerie, de la restauration ou des cafés, des aides sont prévues. En effet, un crédit d’impôt a été mis en place à destination des bailleurs qui abandonnent au moins 1 mois de loyer et vous pouvez alors demander la réduction de vos loyers.
Au regard des contraintes des baux commerciaux, combinées aux évolutions inattendues de notre société, une nouvelle façon de penser le commerce de proximité commence à s’imposer. En conséquence, les boutiques de type nomade se présentent comme une solution envisageable. Véritables boutiques, elles représentent, pour le commerçant, une alternative au commerce traditionnel, totale ou complémentaire.
Ainsi, le commerçant est propriétaire de sa boutique (ce qui peut s’apparenter à ses murs), il négocie au plus juste avec le propriétaire du terrain où il va s’implanter, le prix de son loyer et peut choisir le type de bail. Par ailleurs, il créé son fonds de commerce. De plus, il pourra, si nécessaire, déplacer son exploitation.
Si notre société change, nos modes de consommation changent, notre environnement économique change, et le commerce de proximité ne peut que s’adapter.
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